FIIs de Papel vs. FIIs de Tijolo: Qual é o Melhor para 2025?

Você já deve ter ouvido falar que existem dois tipos de fundos imobiliários: os de “papel” e os de “tijolo”. Mas o que isso significa na prática? E principalmente: qual é o melhor e vai te dar mais dinheiro em 2025? Essa dúvida é muito comum e pode fazer a diferença entre ter sucesso ou se frustrar com seus investimentos. Vou te explicar tudo de forma simples, como se estivéssemos conversando, para que você tome a decisão certa com seu dinheiro.

O Que São FIIs de Tijolo

Os FIIs de tijolo são os mais fáceis de entender. Quando você investe neles, está literalmente comprando uma parte de imóveis físicos que você pode ver e tocar.

Exemplos Práticos de FIIs de Tijolo

Shopping Centers: Como o Shopping Iguatemi, Boulevard Shopping ou outros grandes centros comerciais que você conhece.

Galpões Logísticos: Enormes depósitos onde empresas como Amazon, Magazine Luiza e Mercado Livre guardam seus produtos.

Prédios Comerciais: Edifícios de escritórios no centro das cidades onde trabalham advogados, empresas de tecnologia e consultórios médicos.

Hospitais e Clínicas: Prédios onde funcionam hospitais particulares, clínicas especializadas e laboratórios.

Agências Bancárias: Imóveis onde funcionam agências do Bradesco, Itaú, Santander e outros bancos.

A grande vantagem é que você consegue entender facilmente de onde vem o dinheiro: do aluguel que esses imóveis geram todos os meses.

O Que São FIIs de Papel

Os FIIs de papel são mais complexos. Em vez de possuir imóveis físicos, eles investem em “papéis” relacionados ao mercado imobiliário.

Principais Tipos de Papéis

CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários): São como empréstimos feitos para empresas do setor imobiliário. O fundo empresta dinheiro e recebe juros.

LCIs (Letras de Crédito Imobiliário): Títulos emitidos por bancos para financiar o setor imobiliário.

Debêntures: Títulos de dívida de empresas do ramo imobiliário.

CRAs: Similar aos CRIs, mas focados no setor do agronegócio.

É como se você fosse um banco que empresta dinheiro para o mercado imobiliário e recebe juros por isso.

Vantagens dos FIIs de Tijolo

Facilidade Para Entender

Com os melhores fundos imobiliários de tijolo, você sabe exatamente onde seu dinheiro está aplicado. Pode até visitar o shopping ou o prédio comercial que você possui uma parte.

Renda Mais Previsível

Os aluguéis tendem a ser mais estáveis. Um shopping que está funcionando bem vai continuar pagando aluguel todos os meses de forma consistente.

Proteção Contra Inflação

Quando a inflação sobe, os aluguéis também sobem. Isso protege seu poder de compra ao longo do tempo.

Valorização do Patrimônio

Imóveis bem localizados tendem a se valorizar com o tempo, especialmente em regiões que se desenvolvem.

Desvantagens dos FIIs de Tijolo

Gestão Mais Complexa

Os gestores precisam cuidar de manutenção, reformas, negociação com inquilinos e várias outras questões operacionais.

Risco de Vacância

Se um inquilino grande sair e o imóvel ficar vazio, a receita do fundo cai imediatamente.

Menor Liquidez

Vender um prédio ou shopping é mais demorado que vender papéis financeiros.

Concentração Geográfica

Muitos fundos concentram seus imóveis em uma região específica, aumentando o risco.

Vantagens dos FIIs de Papel

Diversificação Maior

Um fundo de papel pode ter centenas de títulos diferentes, espalhando melhor o risco.

Gestão Mais Simples

Não há inquilinos para lidar, reformas para fazer ou imóveis para manter.

Maior Liquidez

É mais fácil comprar e vender papéis do que imóveis físicos.

Yields Potencialmente Maiores

Como são mais arriscados, podem oferecer rendimentos superiores.

Desvantagens dos FIIs de Papel

Complexidade Para Analisar

É muito mais difícil avaliar se um CRI ou debênture é um bom investimento.

Risco de Crédito

Se a empresa que emitiu o papel quebrar, você pode perder seu dinheiro.

Sensibilidade à Taxa de Juros

Quando os juros sobem, os papéis perdem valor mais rapidamente.

Menos Tangível

Você não consegue “ver” seu investimento como nos fundos de tijolo.

Análise do Cenário de 2025

Para decidir qual é melhor em 2025, precisamos olhar o cenário econômico atual.

Fatores que Favorecem FIIs de Tijolo em 2025

Retomada da Economia: Com a economia se recuperando, shopping centers e prédios comerciais têm maior ocupação.

E-commerce Consolidado: A demanda por galpões logísticos continua forte com as vendas online.

Volta ao Escritório: Muitas empresas estão trazendo funcionários de volta ao trabalho presencial.

Turismo em Alta: Hotéis e pontos comerciais em cidades turísticas se beneficiam.

Fatores que Favorecem FIIs de Papel em 2025

Juros em Transição: Períodos de mudança nas taxas de juros podem criar oportunidades em papéis.

Maior Profissionalização: O mercado de CRIs está mais maduro e seguro.

Diversificação: Em momentos de incerteza, a diversificação dos papéis pode ser vantajosa.

Melhores Setores Para Cada Tipo em 2025

FIIs de Tijolo Mais Promissores

Galpões Logísticos: O e-commerce continua crescendo e precisa de mais espaço para armazenagem.

Data Centers: Com a digitalização, a demanda por centros de dados só aumenta.

Shoppings de Luxo: Shoppings bem localizados e de alto padrão tendem a se recuperar mais rápido.

Hospitais: O setor de saúde mantém demanda constante independente da economia.

FIIs de Papel Mais Interessantes

CRIs de Incorporadoras Sólidas: Papéis de empresas consolidadas do setor.

Fundos de Recebíveis Diversificados: Que não dependem de uma única empresa.

CRAs de Agronegócio: Setor que mantém boa performance no Brasil.

Principais Erros a Evitar

Com FIIs de Tijolo

Focar Apenas no Dividend Yield: Um yield muito alto pode indicar problemas no fundo.

Ignorar a Localização: Imóveis mal localizados têm dificuldade para atrair inquilinos.

Não Verificar a Vacância: Alta vacância significa menos receita de aluguel.

Com FIIs de Papel

Não Entender os Riscos: Investir sem conhecer os papéis que compõem o fundo.

Ignorar o Rating: Papéis sem rating ou com rating baixo são mais arriscados.

Concentração Excessiva: Fundos que dependem muito de poucos emissores.

Tributação: Diferenças Importantes

Tanto FIIs de papel quanto de tijolo têm a mesma tributação:

• Dividendos: Isentos de IR para pessoa física
• Ganho de Capital: 20% sobre o lucro na venda das cotas
• Come-Cotas: Não se aplica aos FIIs

A diferença está na fonte dos rendimentos, não na tributação.

Qual Escolher: Recomendação Final

Para 2025, minha recomendação é:

Se Você Está Começando

Foque em FIIs de tijolo. Eles são mais simples de entender e menos arriscados.

Se Você Quer Diversificar

Coloque 80% em tijolo e 20% em papel. Isso dá segurança com um pouco de diversificação.

Se Você É Experiente

Pode equilibrar 60% tijolo e 40% papel, aproveitando as oportunidades de ambos.

Construindo Sua Carteira em 2025

Primeiro Passo: Defina Seu Perfil

• Iniciante: 100% tijolo
• Intermediário: 70% tijolo, 30% papel
• Experiente: 60% tijolo, 40% papel

Segundo Passo: Diversifique os Setores

Mesmo dentro de cada tipo, espalhe seus investimentos em diferentes setores.

Terceiro Passo: Faça Aportes Regulares

Invista um pouco todo mês, independente do tipo escolhido.

Conclusão: O Melhor FII é Aquele Que Você Entende

A verdade é que tanto FIIs de papel quanto de tijolo podem ser excelentes investimentos em 2025. A diferença está no seu perfil, conhecimento e objetivos.

Para a maioria das pessoas, especialmente quem está começando, os FIIs de tijolo são a melhor opção. Eles são mais fáceis de entender, mais previsíveis e menos arriscados.

Mas lembre-se: não importa qual você escolha, o mais importante é começar. O tempo é seu maior aliado quando se trata de renda passiva através de fundos imobiliários.

Sua jornada rumo à independência financeira começa com o primeiro passo. Seja com tijolo ou papel, o importante é dar esse passo hoje mesmo.

Leia também: https://activofinances.com/fundos-imobiliarios-guia-renda-passiva-2025

Resumo das Principais Diferenças:

• FIIs de tijolo possuem imóveis físicos como shoppings e prédios comerciais
• FIIs de papel investem em títulos como CRIs e debêntures imobiliárias
• Tijolo é mais fácil de entender e analisar para iniciantes
• Papel oferece maior diversificação mas exige mais conhecimento
• Para 2025, tijolo é mais recomendado para a maioria dos investidores
• Iniciantes devem focar 100% em tijolo antes de diversificar
• Galpões logísticos e data centers são setores promissores em tijolo
• Tributação é idêntica para ambos os tipos de FIIs