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Todo começo de ano é a mesma história: chega o período de declarar o imposto de renda e você fica perdido sem saber como informar seus fundos imobiliários. Se você está nessa situação, não se preocupe – você não está sozinho. Os impostos sobre FIIs confundem muita gente, especialmente porque tem regras diferentes para os dividendos e para a venda das cotas. Vou te explicar de forma simples e prática como declarar fundos imobiliários corretamente, para você não ter problemas com a Receita Federal nem pagar mais imposto do que deve.
Sumário do Conteúdo
Como Funciona a Tributação de FIIs
Antes de saber como declarar impostos sobre FIIs, é fundamental entender como funciona a tributação desses investimentos. A primeira coisa que você precisa saber é que existem duas situações diferentes: quando você recebe dividendos e quando você vende as cotas.
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Dividendos São Isentos Para Pessoa Física
A principal vantagem tributária dos fundos imobiliários é que os dividendos são completamente isentos de imposto de renda para pessoa física. Isso significa que se você recebeu R$ 1.000 em dividendos durante o ano, esses R$ 1.000 são seus, sem desconto de imposto. Essa isenção vale desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas e suas cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa de valores.
Venda das Cotas: Tributação de 20%
Quando você vende suas cotas, aí sim há tributação. Se você vender as cotas por um preço maior do que pagou, o lucro (ganho de capital) é tributado em 20%. Por exemplo: se você comprou uma cota por R$ 100 e vendeu por R$ 120, pagará 20% de imposto sobre os R$ 20 de lucro, ou seja, R$ 4. Existe uma isenção para vendas de até R$ 20.000 por mês, mas poucos investidores se enquadram nessa faixa.
Passo a Passo Para Declarar Fundos Imobiliários
Informando as Cotas que Você Possui
No programa para declarar imposto de renda, vá na aba “Bens e Direitos” e selecione o código “73 – Fundo de Investimento Imobiliário (FII)”. Para cada fundo que você possui, faça uma entrada separada. No campo de discriminação, informe o nome completo do fundo, o CNPJ e a quantidade de cotas que você possui em 31 de dezembro.
Se você tinha 100 cotas do HGLG11 em 31/12, por exemplo, coloque no campo “Situação em 31/12 do ano anterior” o valor que tinha no ano passado e em “Situação em 31/12 do ano-calendário” o valor atual. Use sempre o preço de fechamento do último dia útil do ano para calcular o valor total.
Como Informar os Dividendos Recebidos
Mesmo sendo isentos, os dividendos precisam ser informados na declaração. Vá na aba “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” e selecione o código “26 – Outros”. No campo discriminação, escreva algo como “Dividendos de Fundos de Investimento Imobiliário – HGLG11” e informe o valor total recebido no ano.
É muito importante guardar todos os informes de rendimentos que as corretoras enviam, pois eles contêm as informações necessárias para preencher corretamente. Cada fundo deve ser informado separadamente, então se você tem 5 fundos diferentes, fará 5 lançamentos distintos.
Declarando a Venda de Cotas
Se você vendeu cotas durante o ano, precisa informar na aba “Renda Variável”. Selecione “Operações Fundos de Investimento Imobiliário (FII)” e informe mês a mês todas as operações de compra e venda que fez. O próprio programa calculará se houve ganho ou perda de capital.
Caso tenha tido lucro com as vendas, você precisará gerar um DARF para pagar o imposto de 20% sobre o ganho de capital. O pagamento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte à venda. Por exemplo: se você vendeu em março com lucro, deve pagar o imposto até o último dia útil de abril.
Documentos Necessários Para Declarar
Informe de Rendimentos da Corretora
Sua corretora é obrigada a fornecer um informe de rendimentos até o final de fevereiro. Esse documento contém todas as informações sobre seus FIIs: quantidade de cotas, dividendos recebidos, operações de compra e venda. Esse informe é sua principal fonte de informações para preencher a declaração corretamente.
Extratos de Movimentação
Mantenha sempre organizados os extratos de todas as operações que fez durante o ano. Eles servem como comprovante em caso de fiscalização e ajudam a conferir se as informações do informe da corretora estão corretas.
Notas de Corretagem
As notas de corretagem são documentos oficiais que comprovam suas operações. Guarde todas elas, pois podem ser solicitadas pela Receita Federal em caso de fiscalização.
Erros Comuns na Declaração de FIIs
Não Informar os Dividendos
Muita gente acha que por serem isentos, os dividendos não precisam ser declarados. Isso é um erro grave que pode gerar problemas com a Receita Federal. Todos os dividendos devem ser informados na seção de rendimentos isentos.
Usar Valores Incorretos dos Bens
Outro erro comum é usar valores aproximados ou incorretos para informar o valor das cotas. Sempre use o preço de fechamento do último dia útil do ano. Essas informações estão disponíveis no site da B3 ou na sua corretora.
Esquecer de Informar Operações de Venda
Todas as vendas de cotas devem ser informadas, mesmo que tenham gerado prejuízo. A Receita Federal cruza essas informações com os dados das corretoras, e divergências podem gerar autuações.
Não Guardar Comprovantes
Muitos investidores não organizam adequadamente seus documentos. Em caso de fiscalização, você precisa comprovar todas as informações declaradas. Mantenha sempre organizados todos os informes, extratos e notas de corretagem.
Compensação de Perdas
Como Funciona a Compensação
Se você teve prejuízo em algumas vendas de FIIs, pode usar essas perdas para compensar lucros futuros. O prejuízo pode ser compensado apenas com ganhos de capital em FIIs, não com outros tipos de investimento. Essa compensação não tem prazo para ser utilizada.
Controle de Perdas Acumuladas
É fundamental manter um controle rigoroso das perdas acumuladas. Toda vez que você tiver prejuízo na venda de cotas, anote esse valor. Quando tiver lucro em vendas futuras, poderá abater essas perdas, pagando menos imposto.
Situações Especiais
Herança e Doação de FIIs
Se você recebeu cotas por herança ou doação, o custo de aquisição para cálculo do ganho de capital é o valor que o doador ou falecido pagou originalmente, não o valor de mercado na data da transmissão. Essa regra é importante para calcular corretamente o imposto na venda futura.
FIIs em Carteiras Administradas
Se você investe através de carteiras administradas, a declaração pode ser mais complexa. Algumas carteiras fornecem relatórios detalhados, outras exigem que você extraia as informações dos extratos. Certifique-se de ter todos os dados necessários antes de começar a declaração.
Dicas Para Facilitar a Declaração
Organize-se Durante o Ano
Não deixe para organizar os documentos apenas na época da declaração. Mantenha uma pasta (física ou digital) com todos os informes, extratos e notas de corretagem. Isso facilitará muito seu trabalho em março.
Use Planilhas de Controle
Crie uma planilha simples para controlar suas operações durante o ano. Anote todas as compras, vendas, dividendos recebidos e impostos pagos. Isso ajudará a conferir as informações da corretora e identificar possíveis erros.
Procure Ajuda Profissional Quando Necessário
Se sua situação for complexa (muitas operações, diferentes corretoras, carteiras administradas), considere contratar um contador especializado em investimentos. O custo pode ser compensado pela economia de tempo e redução do risco de erros.
Fiscalização e Malha Fina
O Que a Receita Federal Monitora
A Receita Federal recebe informações de todas as corretoras sobre as operações dos investidores. Ela cruza essas informações com o que foi declarado. Divergências significativas podem resultar em autuação.
Como Evitar Problemas
A melhor forma de evitar problemas é ser rigoroso na declaração. Informe todas as operações, mesmo as pequenas. Use valores exatos, não aproximações. Mantenha todos os comprovantes organizados e disponíveis.
Mudanças na Legislação
Fique Atento às Alterações
A legislação tributária pode mudar. Acompanhe as discussões no Congresso Nacional sobre possíveis alterações na tributação dos FIIs. Mudanças podem afetar tanto a isenção dos dividendos quanto as regras de tributação na venda.
Planejamento Tributário
Com as informações sobre como declarar fundos imobiliários, você pode fazer um planejamento tributário mais eficiente. Por exemplo, se você tem perdas acumuladas, pode ser interessante realizar lucros para aproveitá-las.
Conclusão: Declaração Correta É Investimento na Sua Tranquilidade
Saber como declarar corretamente o imposto de renda FIIs é fundamental para qualquer investidor. Uma declaração bem feita evita problemas com a Receita Federal e garante que você não pague mais imposto do que deve. O processo pode parecer complicado no início, mas com organização e conhecimento das regras, torna-se rotineiro.
A tributação favorável dos FIIs é um dos seus principais atrativos. Aproveite essa vantagem, mas sempre dentro da legalidade, declarando tudo corretamente. Sua tranquilidade e sucesso como investidor dependem também de manter suas obrigações fiscais em dia.
Leia também: O Guia Completo Sobre Fundos Imobiliários
Principais Pontos Para Declarar FIIs:
• Dividendos são isentos mas devem ser informados em rendimentos não tributáveis
• Cotas devem ser declaradas como bens e direitos com valores de 31/12
• Vendas com lucro são tributadas em 20% sobre o ganho de capital
• Isenção de R$ 20.000 por mês nas vendas para pessoa física
• Prejuízos podem ser compensados com lucros futuros em FIIs
• Todos os documentos devem ser guardados por pelo menos 5 anos
• Informe da corretora é obrigatório e deve ser conferido
• Organização durante o ano facilita muito a declaração anual
